La Legge di bilancio 2024 ha introdotto, a sorpresa, una nuova regola riguardante la vendita di immobili ristrutturati con Superbonus. La struttura della norma non ha subito modifiche significative rispetto al disegno di legge, ma è stata introdotta una presunzione di operazione speculativa per la vendita di immobili che hanno usufruito del superbonus entro dieci anni dalla fine dei lavori.
Tuttavia, se l’immobile oggetto dei lavori diventa residenza principale del venditore o di un suo familiare dopo la fine dei lavori, la speculatività non si applica.
VENDITA ENTRO 5 ANNI DALLA RISTRUTTURAZIONE
Per quanto riguarda il conteggio della plusvalenza, se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori, le spese oggetto di contributi sono escluse dal conteggio.
VENDITA TRA I 5 E I 10 ANNI DALLA RISTRUTTURAZIONE
Se la vendita avviene tra i 5 e i 10 anni, solo metà delle spese è detraibile. La norma non riconosce, poi, detrazioni per le spese sostenute relative al superbonus in caso di operazioni speculative.
Sarà possibile richiedere l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26% al posto dell’Irpef. La nuova norma presenta alcuni dubbi e criticità, come l’estensione del periodo di osservazione da 5 a 10 anni e il fatto che la speculatività sia basata sulla fine dei lavori anziché sull’acquisto dell’immobile. Alcune organizzazioni di categoria hanno evidenziato queste criticità e hanno chiesto modifiche alla norma. Inoltre, si è delineata una disparità di trattamento per le cessioni effettuate nel 2023 rispetto a quelle effettuate dall’1 gennaio 2024.
Alcuni autori ritengono che la norma potrebbe essere incostituzionale e che la speculatività dovrebbe essere valutata solo in presenza di determinati presupposti temporali.